Belege und Steuer
Investitionsrechner: Lohnt sich die Renovierung?
Der Investitionsrechner beantwortet die Frage „Lohnt sich das?“ für eine Renovierung oder einen Kauf mit Renovierung. Sie geben Kosten, Finanzierung und Mietplan ein und sehen sofort, ob und wann sich die Investition bezahlt macht. Alle Ergebnisse sind Schätzungen und ersetzen keine Steuerberatung.
In immoflow: Alle Funktionen › Auswertungen & Steuer › Lohnt sich das?
Schritt für Schritt
Alle Funktionen › Auswertungen & Steuer öffnen und den Reiter „Lohnt sich das?“ wählen. Zu einem Modernisierungsprojekt finden Sie denselben Rechner im Projekt im Reiter „Lohnt sich das?“, schon mit Kosten, Förderung, Miete und Fläche vorbelegt.
Unter „Vorhaben“ wählen Sie „Renovierung“ oder „Kauf mit Renovierung“ und tragen Beginn, Bauzeit und den Zeitraum der Rechnung ein.
Unter „Kosten und Förderung“ teilen Sie die Kosten in „Erhaltung“ (sofort abziehbar) und „Modernisierung“ (wird abgeschrieben). Eine Förderung tragen Sie nur als Betrag ein.
Unter „Miete und laufende Wirkung“ stehen die Miete heute, die Wohnfläche, die Ersparnis je Jahr und eine mögliche Wertsteigerung.
Unter „Finanzierung“ schalten Sie bei Bedarf ein Darlehen mit Zins und Tilgung ein. Unter „Steuer und Abschreibung“ wählen Sie, wer vermietet (privat, GbR oder GmbH), und tragen Ihren Steuersatz und das Baujahr ein.
Rechts beziehungsweise darunter stehen bis zu vier Mietszenarien nebeneinander: Modernisierungsumlage, Neuvermietung, Indexmiete, Staffelmiete oder keine Erhöhung. Namen und Annahmen ändern Sie in der Karte unter „Annahmen anpassen“.
„Speichern“ legt die Rechnung ab. Gespeicherte Rechnungen öffnen Sie oben unter „Gespeicherte Rechnungen“.
Für Eigentümer oder Bank wählen Sie im Menü „…“ den Eintrag „PDF für Eigentümer oder Bank“. Die Investitionsübersicht enthält Eckdaten, den Vergleich der Szenarien und je Szenario die Jahrestabelle.
Ergebnis
Jede Karte zeigt „Lohnt sich“, „Knapp“ oder „Rechnet sich nicht“, die Mehrmiete ab wann, nach wie vielen Jahren die Investition bezahlt ist (einfach und mit Zins), den Kapitalwert und die Rendite. Darunter folgen der Cashflow Jahr für Jahr als Diagramm und eine Tabelle mit und ohne Renovierung.
Sonderfälle
Modernisierungsumlage
Gerechnet werden 8 % der umlagefähigen Kosten pro Jahr mit der Kappung von 3 €/m², bei einer Miete unter 7 €/m² von 2 €/m² (§ 559 BGB). Erhöhungen der letzten sechs Jahre tragen Sie im Szenario ein, sie mindern die Kappung. Die neue Miete gilt ab Beginn des dritten Monats nach der Erklärung (§ 559b BGB).
Abschreibung und Erhaltung
Die AfA richtet sich nach dem Baujahr: 3 % ab 2023, 2 % ab 1925, 2,5 % davor (§ 7 Abs. 4 EStG). Größeren Erhaltungsaufwand dürfen private Vermieter auf zwei bis fünf Jahre verteilen (§ 82b EStDV). Übersteigen Renovierungen in den ersten drei Jahren nach dem Kauf 15 % der Gebäudekosten ohne Umsatzsteuer, warnt der Rechner und schreibt die Erhaltung mit dem Gebäude ab (§ 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG).
GbR und GmbH
Bei der GbR tragen Sie die Gesellschafter mit Anteil und Steuersatz ein. Bei der GmbH tragen Sie Körperschaft- und Gewerbesteuer ein. Hält die GmbH nur eigenen Grundbesitz, kann die erweiterte Kürzung die Gewerbesteuer entfallen lassen (§ 9 Nr. 1 Satz 2 GewStG); das prüft Ihre Steuerberatung.
In der Renditeanalyse
Gespeicherte Rechnungen zu einem Objekt erscheinen in der Renditeanalyse unter „Geplante Investitionen“: mit dem Szenario mit dem höchsten Kapitalwert und der Brutto- und Nettorendite vorher und nachher. Kaufrechnungen erscheinen dort nicht.
Kauf einer Wohnung
Wählen Sie „Kauf mit Renovierung“. Dann zählen Kaufpreis, Kaufnebenkosten und die ganze Miete. Als Vergleich zeigt das Diagramm den Kauf ohne Renovierung.
Gut zu wissen
- Mit „Mit Beispieldaten ansehen“ im Menü „…“ sehen Sie eine Beispielrechnung mit erfundenen Zahlen.
- Jeder Hinweis nennt seine Quelle. Lassen Sie das Ergebnis vor einer Entscheidung von Ihrer Steuerberatung prüfen.
Stand: 06.11.2026. Die Hinweise ersetzen keine Rechts- oder Steuerberatung.
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